Construire réversible : pas si facile

Pour lutter contre l’étalement urbain et économiser les matériaux, l’architecture réversible est un enjeu de la construction de demain. Mais le concept n’est pas si facile à mettre en œuvre.

Nous l’abordions dans un article sur l’obsolescence dans le bâtiment, la construction réversible devient de plus en plus une nécessité. Lutter contre la pénurie de logements, minimiser le gaspillage de matériaux, mixer les usages, le réversible offre de nombreux avantages.

Mais si d’un point de vue purement technique construire réversible semble un défi relevable en théorie, la mise en pratique est beaucoup plus complexe.

Des exigences techniques réalisables

Cela semble évident mais la clé pour construire de manière réversible, c’est bien sûr de le prévoir dès la conception du projet.

Les architectes peuvent aujourd’hui prévoir des structures qui seront le plus flexibles possibles pour pouvoir changer les usages d’un bâtiment dans le temps.

Le point fondamental est de proposer des édifices qui évitent les murs porteurs intérieurs (murs de refend). On obtient alors de grands espaces en plateaux facilement modulables. Façades porteuses, optimisation des charges, on sait aujourd’hui construire ce type de bâtiment.

L’avènement du numérique dans le bâtiment permets aussi, avec le BIM, d’anticiper au mieux l’agencement des conduites de chauffage, d’eau ou ventilation pour moduler les usages. Ce qui semblait trop complexe il y a encore quelques années peut être mis en œuvre pour construire dès à présent de manière réversible et donc plus durable et écologique.

Des grands noms du BTP ont d’ailleurs déjà développé leur propre label « réversible ». Bouygues propose ainsi son « Office Switch Home » tandis que Vinci exploite la marque « Conjugo ».

Un architecte travaillant pour cette dernière précise d’ailleurs qu’il est possible désormais de construire réversible au même coût que le classique. Le changement d’usage constituant ensuite un surcoût de 20 % uniquement.

Une réglementation à la traîne

Alors pourquoi le réversible n’est-il pas devenu la norme dans le neuf et un objectif dans l’existant ?

Un frein important réside dans la réglementation actuelle du bâtiment et sa fiscalisation.

Aujourd’hui un projet de construction doit correspondre aux plans locaux d’urbanisme (PLU) définis par les communes. Le permis de construire est délivré pour un seul usage (habitation ou commerce et bureaux) et chaque changement nécessite l’obtention d’un nouveau permis.

A cela s’ajoute les différences en terme de normes entre bureaux et habitations. Sécurité incendie, circulations horizontales, exigences sur les sanitaires, tout est fait pour segmenter et verrouiller les usages.

La logique derrière la réglementation actuelle est bien de protéger les usagers mais elle ne correspond plus à la modernisation de l’urbanisme en cours.

Il faudrait donc faire évoluer la loi pour permettre le développement de projets mixtes et modulables tout en gardant une protection forte pour les usagers. Cela demande du temps et les juristes s’accordent pour dire que le permis de construire réversible n’est pas pour demain en France.

Autre difficulté, la fiscalité pour des usages commerciaux, de bureaux ou d’habitations sont très différentes. En particulier, la TVA non remboursable pour des immeubles d’habitation.

Un manque d’investissements dans l’hexagone

Mais l’obstacle le plus important pour la construction réversible reste la manque de dynamisme au niveau des investissements en France.

En cause : un marché très segmenté et des foncières qui ne souhaitent pas gérer des actifs de logements, moins rentables que les immeubles de bureaux et moins liquides. En effet il faudra purger les droits des locataires en cas de vente sur ce type de projet.

Sur le parc déjà construit, les coûts induits par un changement d’usage sont très souvent supérieurs à une destruction-reconstruction. Les surcoût liés à la réglementation en vigueur ne sont d’ailleurs pas négligeables dans cette équation.

Si l’on rajoute à tout cela un horizon de rentabilité beaucoup plus long pour le réversible, les investisseurs français restent peu motivés par ces nouvelles solutions urbaines.

C’est ce que confirme Joachim Azan, dirigeant de Novaxia et spécialiste de l’investissement immobilier, dans le journal « Le Moniteur Immo » :

« Là où le barrage est le plus dur à lever, c’est l’organisation des investisseurs . le marché est très cloisonné: celui qui gère un fonds de bureaux a du mal à se porter acquéreur d’un immeuble qui fait, en plus, de l’hôtel et du logement.  Les investisseurs sur ces projets mixtes sont étrangers : regardez les tours Duo, c’est Ivanhoe Cambridge !  Dans les pays anglo-saxons et les pays asiatiques, il est très courant d’avoir huit à dix usages dans le même bâtiment. »

Malgré les retards, la France devrait néanmoins suivre la tendance générale et adapter son secteur de la construction à plus de flexibilité autour du réversible. Face aux enjeux du réchauffement climatique et du développement durable, l’usage unique ne pourra plus être la norme.

Bon à savoir : retrouver ici un dossier très complet sur la réversibilité proposé par canal architecture